2020년 부동산시장 전망과 달라지는 부동산 제도 (2편)

향후 서울 중심의 아파트 시장을 전반적으로 살펴보면 가장 중요한 변동요인은 매도 공급과 투자수요를 꼽을 수 있습니다. 즉, 집을 소유하고 있는 사람이 얼마나 팔 것인가와 집을 투자로 생각하는 사람들이 얼마나 집을 사느냐에 따라 집값의 등락이 결정되는 것입니다. 보유세 부담 증가 등 정부의 부동산 수요 억제 정책에 따라, 최근 주택 가격 하락을 우려한 다주택 보유자들의 보유 부담 증가 등으로 급매물이 증가하고, 대출규제로 투자수요가 급감하게 되면 매매 가격은 하락 국면에 접어들게 되고, 일시적으로 급매물이 해소되고 금리인하 가능성과 강남의 공급 부족 등 단기적 투자수요가 다시 시장유인이 되어 가격이 반등하게 되는 것입니다.

이러한 변동요인은 흐름을 견지한다면 주식과 같은 단기 시장이 아닌 중장기 투자대상인 부동산의 시장 전망이 충분히 가능하다 할 것입니다.

현재 매도 물량은 다주택자 양도세 중과, 보유주택의 임대주택 전환 유도 및 확대, 거주요건 신설, 저금리 지속 등의 이슈로 매도 물량의 증가를 예상하기보다 일시적 급매물에 따른 변동요인만이 존재하는 시장으로 판단되나, 대출규제와 가격 급등에 따른 실구매 가능 수요의 축소, 보유세 부담 등으로 인해 투자수요는 감소되어 오고 있는 실정입니다. 즉, 매도 물량과 투자수요 양측 모두의 감소세로 인해 전체 거래량 감소는 지속될 전망입니다.

거래량이 줄어든 시장에서는 소규모 매도 물량의 가격에 따라 가격 변동성이 커지게 되는데, 현재의 시장의 가격은 크게 상승한 반면 정부 규제는 강화 일로에 있으며, 수요는 감소하고 있으나, 기존 거래가 이하로 팔려는 사람은 거의 없는 상황입니다. 결과론적으로 심리적 조바심의 일부 투자 수요자와 높은 집값 상승이 지속될 것이라 생각하는 매도 공급자들에 의해 단기적 가격 형성 시장이 만들어지고 있는 것입니다.

이러한 불확실성이 내포되고 증가되는 시장의 흐름은 외부적인 경제적 충격이 발생하지 않는 한 2020년에도 지속될 것으로 보이므로, 신축 아파트, 대출규제 제외지역, 조정대상지역 이외의 9억 원 이하 주택, 강남권 대비 가격 편차를 줄이기 위한 강남권 이외의 교통여건과 학군 우수지역 등을 중심으로 가격은 상승될 것으로 판단됩니다.

2020년 달라지는 부동산 제도

1월 : 장기보유 특별공제 혜택 축소

1월 : 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

1월 : 주택 유상거래 취득세율 개선

2월 : 주택 청약시스템 이관

2월 : 실거래가 신고기간 단축 및 집값 담합 처벌

3월 : 부동산중개보수 기입과 확인 의무화

3월 : 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화

1분기 : 주택연금 가입대상 개편

4월 : 100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개

4월 : 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료

5월 : 2천만원 이하 임대수익 소득세 신고

6월 : 신용카드 월세 납부 서비스 출시

6월 말 까지 : 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제

7월 : 도시공원 일몰제 시행

8월 : 허위매물 게시 금지 및 처벌 시행

2020년 내 : 공모형 리츠 부동산펀드 세제혜택 확대

2020년 내 : 단독주택 꼬마빌딩 상속세와 증여세 증가

2020년 내 : 종합부동산세 세율 상향 조정

2020년 내 : 공시 가격 현실화 및 형평성 제고

상업용 부동산 시장은 대표적 상권인 종로, 강남의 1층 상가도 공실 기간이 장기화되고 있는 등 높은 공실률에 따라 임대소득 수익률이 하락세가 이어지고 있으며, 부동산 가격 상승으로 큰 폭의 상승을 보였던 자본수익률 또한 상승세를 이어가지 못하고 있습니다.

전반적으로 투자수익률이 하락하는 등 부진한 모습을 보이고 있는 것입니다. 이는 경제 및 사회환경의 변화가 가장 큰 요인으로 볼 수 있는데, 금융기관들의 비대면 영업확대로 인한 영업점 축소, 온라인 쇼핑 중심의 소비행태 변화에 따른 상가 임차수요 감소, 경기 악화에 따른 사업 통폐합 및 신규 인력채용의 감소에 따른 오피스 사용면적의 축소 등 상업용 부동산 시장의 구조적 변화로 해석할 수 있으며, 이는 지속 확대될 전망이므로 입지, 유동인구, 배후수요 등 기본 요건에 충실하지 못한 상업용 부동산들은 2020년에도 고전이 예상됩니다. 그러나, 서울의 핵심지역의 지속적인 지가 상승 추이에 따라 운용수익률보다는 매각 후 시세차익을 노리는 투자자가 꾸준히 증가할 것으로 전망됩니다.

실물 부동산의 직접투자가 위축되고 있는 반면에 부동산 간접투자 중 공모리츠는 부동산에 투자하는 동시에 유동성이 확보된 자산이기 때문에 저금리 시대에 가장 효율적인 투자처로 주목받고 있습니다.

현재 상장되어 있는 공모형 리츠들이 안정적인 수익을 내고 있는데, 2012년 이후 연평균 8.5%의 수익과 상장 공모가 대비 모두 주식 가격의 상승까지 더해져 은행 예금 금리가 1%대인 것을 감안하면 매력적인 투자처로 인식되고 있는 것입니다. 현재 상장된 공모형 리츠는 신한알파리츠, 롯데리츠, 이리츠코크렙 등이 있는데, 이러한 성공에 힘입어 2020년에는 다양한 공모형 리츠가 다량 출시될 예정이므로 투자처로서 관심을 가져볼 필요가 있을 것입니다.

최근 들어 부동산 전문가들 사이에 '정부 정책에 역행하지 말고 이용하라'라는 말을 자주 인용하는데, 이는 투자 성공과 자산의 안전한 관리는 역행보다 순행이 더 수월하다고 할 수 있습니다. 정부의 부동산 억제정책 기조가 유지되고 있고, 주거 시장에 집중되고 있는 점을 유념하고, 과거 30년간의 해당 정부의 부동산 정책기조에 따라 향후 부동산 시장이 어떤 흐름을 보였는가를 본다면 2020년도 주거 시장의 투자는 다른 어느 때보다 조금 더 신중할 필요가 있을 것으로 보입니다.