12.16 부동산 대책 상세하고 쉽게 알아보기

다음날인 17일부터 바로 적용된 12.16 부동산 대책의 골자는 시가 15억 원 초과 아파트에 대해서는 주택담보대출을 금지한다는 것입니다.

정부는 12월 16일 부동산 대책을 발표하였습니다.

강남권 재건축발 주택 가격이 7월 첫 주부터 24주 연속 상승하고, 집값 상승 기대로 매수세가 확대되며 갭 투자 등 투기수요가 증가하고, 분양가 상한제로 인해 공급 부족론이 제기되면서 시장의 불안을 해결하기 위함이라고 정부는 설명하였습니다. 또한 정부는 부동산 규제와 더불어 내년 이후 충분한 주택공급 계획도 있다고 부연하였습니다.

구체적인 대책을 살펴보면, 첫째 투기지역 및 투기과열지구(이하 규제지역)의 주택담보대출 관리를 강화했습니다. 시가 9억 원 초과 주택은 기존에 LTV가 40%였는데 9억 원 이하는 기존대로 40%이고 9억 원 초과 주택은 LTV가 20%로 줄었습니다. 그리고 시가 15억 초과 아파트는 가계, 법인, 개인사업자 관계없이 모든 차주에게 대출이 금지됩니다. 규제지역 내 1 주택 세대는 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택자는 2년 이내에 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능하였는데 같은 경우 1년 이내 전입 및 처분 조건으로 강화되었습니다. 또한 주택임대업, 주택 매매업 이외 업종은 투기지역에서만 주택구입 시 담보대출이 금지되었는데 투기과열지구로 확대됩니다. 주택임대업 개인사업자는 RTI가 1.25배에서 1.5배로 강화됩니다.

둘째, 전세대출을 이용한 갭 투자 방지인데, 전세는 시가 9억 원 초과 주택 구입 및 보유 시 주택금융공사와 HUG는 보증이 제한되었는데 서울보증보험도 추가되어 대출이 제한됩니다. 그리고 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2 주택 이상 보유할 경우 전세대출은 회수합니다. 이는 신규 전세대출 실행분부터 적용됩니다.

셋째, 종합부동산세 등 주택 보유 부담 강화입니다. 종합부동산세 세율이 상향 조정됩니다. 일반적인 경우는 약 0.1~0.3%, 그리고 3 주택 이상 및 조정대상지역 2 주택은 0.2~0.8%로 상향됩니다. 조정대상지역 2 주택자의 종합부동산세 세부담 상한이 200%에서 300%로 확대됩니다. 종합부동산세 1 주택 보유 고령자에 대한 세액공제율과 합산 공제율 상한을 10% 높였습니다. 종합부동산세의 공시 가격 현실화율이 70% 미만인데 2020년부터는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택은 현실화율을 우선 제고하기로 했습니다.

넷째, 실소유자 중심의 양도소득세 제도 보완입니다. 1세대 1 주택자는 거주기간에 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유 특별공제가 적용되었는데 거주기간이 추가되어 보유기간과 거주기간을 합쳐서 공제율을 산정합니다. 적용시기는 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도분부터입니다. 조정대상지역 일시적 2 주택자는 신규 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 비과세 되었는데 이제는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택에 전입하고 1년 이내에 기존주택을 처분해야 비과세 됩니다. 적용일은 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 주택에 적용됩니다. 임대주택에 등록하면 조정지역 내 1세대 1 주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억 원까지 비과세 혜택을 받았으나, 새 제도는 거주요건 2년이 충족되어야 합니다. 조정대상지역의 다주택자의 주택 수에 분양권이 미포함되었는데 규제 이후는 포함됩니다. 그리고 2년 미만 보유 주택의 양도세율이 1년 미만은 40%에서 50%로 1~2년은 기본세율에서 40%로 인상됩니다. 조정대상지역 내 다주택자가 주택 양도 시 양도소득세와 장기보유 특별공제가 배제되었는데 새로운 대책은 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세와 중과 배제 및 장기보유 특별공제가 적용됩니다.

다섯째, 고가주택의 자금출처 전수조사와 법인의 탈루 혐의를 정밀 검증하고, 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택이었는데 투기과열지구 및 조정대상지역 3억 원 이상 및 비규제 지역 6억 원 이상 주택 취득 시로 확대됩니다.

여섯째, 청약 당첨에서 공급질서 교란행위와 불법전매 적발 시 10년간 청약이 금지됩니다. 그리고 투기과열지구와 수도권 주요 지역은 1년 이상 거주자에게 우선 공급하였는데 관계기관 협의 후 2년으로 상향 조정할 계획입니다. 그리고 분양가 상한제 적용주택과 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자는 약 1~5년의 재당첨 제한이 있는데, 분양가 상한제 주택과 투기과열지구 당첨자는 10년, 조정대상지역 당첨자는 7년으로 연장됩니다.