2020년 부동산시장 전망과 달라지는 부동산 제도 (1편)

2020년 부동산 시장 전망을 예측하기 전에 경제전망 전반에 걸쳐 살펴보면, 정부의 2020년 우리 경제를 전망하는 '2020 경제정책방향' 발표 내용에서 실질 GDP 2.4% 성장, 소비자물가 1.0% 상승과 더불어 민간소비, 설비투자, 수출입 등이 각각 모두 증가할 것으로 전망하였으며, 건설 투자만이 2.4% 감소할 것으로 발표하였고, 국토교통부에서는 10대 핵심과제 중 부동산과 관련하여 주거복지 로드맵의 공공주택 조기 착공, 수도권 30만호 공급방안 조기화, 도로 및 철도 등 SOC 신속 추진이라는 핵심과제를 선정하여 공급을 통한 시장 안정화를 노리고 있는 것으로 보이며, 금융위원회는 2020년 핵심과제로 "가계부채 및 주택담보대출의 철저한 관리를 통한 금융시장 안정"을 선정하여, 새해에도 부동산 대출규제는 계속될 것입니다.

또한 리서치 조사결과를 살펴보면 서울연구원이 2019.12.10~12.12자에 1,003명을 대상으로 부동산 시장 전망에 대해 여론조사를 한 결과 61%가 부동산 가격 상승을 전망하였으며, 이 조사보다 2개월 앞선 10월 18일 자에 한국개발연구원(KDI)에서 발표한 부동산 시장 전문가 설문조사에서도 61.9%가 상승할 것이라고 전망하였습니다.

다만 세제, 대출, 청약, 공급 등이 총망라된 초고강도 부동산대책인 12.16 부동산 대책 발표 이전의 리서치 조사 결과로써 현시점에서는 시장 관망에 따라 2020년도 부동산 전망에 대한 상승 의견은 앞선 리서치 조사보다 감소된 수치일 것으로 추측됩니다.

실상 12.16 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장은 관망세로 돌아선 분위기이며, 대출규제 강화로 강남권을 중심으로 추격 매수심리가 한풀 꺾이는 모습입니다. 금번 대책 중 보유세 부담 증가와 대출규제를 통한 매수 수요의 자금조달을 차단한 결과 시세차익을 노린 투기수요의 진입은 어느 정도 차단될 것으로 보이며, 올해 6월까지 양도세 중과 한시 면제 등의 대책으로 다주택자들의 매도 움직임도 예상됩니다. 다만 조정대상지역 이외에 소재하는 아파트나 대출규제 미적용 아파트인 9억 원 이하 아파트 시장으로 매수 및 투기수요가 이동할 것이라는 우려도 적지 않은 상황입니다.

12.16 부동산 대책 추진 일자별 주요사항

12월 17일 : 분양가 상한제 적용지역 확대, 시가 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 전면 금지

12월 23일 : 시가 9억 원 초과분 주택담보대출 LTV 20%, 주택담보대출 허용되는 일시적 2주택자 기준 강화

2020년 1월 : 시가 9억원 초과 주택 보유 시 전세대출 보증 제한, 전세대출 후 시가 9억원 초과 주택 매입 시 전세대출 회수

2020년 상반기 : 종부세 일반 0.1~0.3%, 다주택자 0.2~0.8% 인상, 1세대 1 주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가, 임대등록 주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 2년 추가, 다주택자 조정대상지역 내 10년 이상 보유 주택 양도 시 양도세 중과 한시적 배제 (2020년 6월까지), 고가주택 구입 시 자금출처 전수조사 등 조사 강화, 불법전매 적발 시 청약금지 기간 10년으로 확대, 임대 등록 시 취득세 재산세 혜택, 수도권 공시 가격 6억 원 이하로 제한, 수도권 30만호 계획 조속 추진

반대로 전세시장은 오름세가 지속되고 있는데, 정부의 교육정책 변화와 분양가 상한제 지정으로 청약 대기수요가 늘고 있는 반면, 부동산 억제정책의 강화 및 지속은 내 집 마련 수요를 임차 시장에 묶어 놓는 결과를 낳아 전세시장의 오름세를 한층 가열되게 만들고 있는 것입니다. 따라서 전세시장은 교통여건 및 학군이 우수한 지역, 신축 아파트 등을 중심으로 한동안 상승세가 이어질 전망입니다.