다주택자 양도소득세 할증과세 한시적 감면 알아보기 (주택 법인화)

주택소유를 법인으로 전환하는 것인데, 다주택자로서는 개인명의의 소유 아파트 중 1~2 주택을 법인으로 전환 시 과세대상 금액이 축소되어 종합부동산세가 낮아지는 효과가 있으며, 일정요건을 갖추게 될 경우 법인으로 전환 시의 양도소득세가 이월 과세가 되기 때문입니다. 이러한 단순 절세를 목적으로 한 법인을 포함하여 부동산업에 대해 법인을 활용하고 추세가 높아지고 있는데, 중소벤처기업부의 통계에서도 알 수 있듯이 2019년 신설법인이 10만 9,000개로 사상 최고치를 달성했으며, 이 중 부동산업이 1만 4,473개로 전년 대비 13.3%나 증가하였다고 합니다. 다만, 법인으로 전환 시 시세와 동일한 가액으로 감정평가를 하게 되므로, 법인 전환 후 아파트 가격이 하락하게 되면 법인 전환에 따른 비용 감정평가, 회계자문 등 까지 손해를 보게 될 수 있으며, 과밀억제권역 내 법인이 14억 원의 아파트를 취득할 경우 기본 취득세율 3%에 중과세율 4%가 추가되어 취득세가 9,800만 원에 이르게 됩니다.

그럼에도 불구하고, 법인 전환을 고려하는 다주택자들은 양도차익에 따른 세율 차이를 가장 크게 느끼는데, 다주택 자가 개인인 경우 할증과세를 적용하게 되면 6~42%에 20% 를 중과해 최고 62%의 세율이 적용되지만, 법인은 기본세율 10~20%에 추가 법인세 10%를 더해 최고 30%를 적용받게 되므로, 세율적인 측면에서 개인보다 훨씬 절세가 가능한 점을 내세웁니다. 다만, 법인의 경우 양도차익에 대한 세후이익에 대해 배당소득세가 있으나, 이를 감안하더라도 법인으로 전 환하는 것이 더 유리하기 때문입니다. 법인을 통한 주택 취득이 불법이 아닌 만큼 현 제도하에서는 분명히 다주택자들의 대안으로 인식될 수 있는 것입니다. 다만, 법인이 주택을 취득 시 회계장부의 기장의무, 양도소득세 장기보유 특별공제 배제, 1세대 1 주택 비과세 미적용 등 주택 투자에 있어 장기적으로 매매업 또는 임대업으로 영위할 것 인가, 법인 관리는 어떻게 할 것인가 등의 개개인별 상황에 맞게 적용하여야 하는 방안 중 하나라는 점을 인지하면서 절세의 방편으로 접근할 필요가 있을 것입니다.

이상과 같이 2020년 상반기는 다주택자들의 보유세 부담이 계속해서 급증함에 따라 다주택자들은 앞으로 6월 이내 주택 매도 또는 부담부증여에 나설 것으로 보이며, 2021년 1월 이후 매도 시 10년 이상 보유하고 있는 1 주택자의 장기보유 특별공제(80%)가 보유 40%와 거주 40%로 구분되어 축소됨에 따라 똘똘한 주택 1채 보유자인 고가주택 1 주택자들의 매물 또한 하반기까지 이어질 것으로 판단됩니다.