다주택자 양도소득세 할증과세 한시적 감면 알아보기

지난해 12·16 부동산 대책이 발표되기 전에는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우 2 주택자는 10%, 3 주택자는 20%가 중과되고, 장기보유 특별공제 적용도 배제되어 왔습니다. 그런데, 12.16 부동산 대책에서 세금 산정의 기준이 되는 공시 가격의 현실화 및 공시 가격 9억 원이 넘는 주택을 포함해 고가주택에 대한 종합부동산세를 올리기로 한 반면, 다주택자의 세부담을 일시적으로 완화해 시장에 다주택자의 매물을 내놓도록 하는 유인책으로 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역(서울·세종 경기도 일부 지역) 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하고, 장기보유 특별공제를 적용해 주기로 한 것입니다.

그동안 주택 가격의 상승을 기대하면서 다주택을 보유하고 있던 자산가들도 수천만 원에 달하는 종합부동산세 등을 매년 감당하는 데에는 한계가 있다는 인식이 확산되며, 양도 소득세 중과를 한시적으로 배제하기로 한 2020년 상반기 내 부동산을 처분하여 종합부동산세의 부담을 회피할 것이냐, 아니면 부동산의 가격 상승의 기대치를 이어가며 보유할 것이냐, 보유한다면 종합부동산세 등을 절세할 수 있는 방안들에 대해 다주택자들의 고민이 깊어지고 있는 것입니다. 이에 최근 고가의 다주택자들에 대한 자문으로 양도소득세 한시적 중과 배제에 따른 세액 감면 효과와 주택 보유 전제 하의 부담부증여, 주택소유를 법인으로 전환하려는 사례를 살펴보도록 하면, 먼저 대구의 거주주택 1채와 과천지역의 33평의 임대주택과 주거용 오피스텔을 각 1채씩 보유하고 있는 3 주택자로서 과천의 임대주택(주택임대사업자로 임대기간 2년)의 양도에 대한 자문 결과입니다.

과천 아파트를 매매계약을 체결하고, 잔금을 6월 30일까지 수령 시 세금 감면은 약 3.2억 원이 발생하게 된다. 과천 아파트에 대한 소유주의 순현금유입액 11.1억 원을 기준으로는 향후 과천 아파트가 23억 원까지 상승하는 동안의 보유세를 감안하지 않고, 양도차익이 9억 원가량 더 발생하여야 하는 상황과 동일 해지는 세액 감면 효과가 있는 것입니다. 다만, 추가적으로 고려하여야 할 사항이 재산세와 종합부동산세의 과세기준일이 매년 6월 1일이므로, 양도소득세 한 시적 감면일이 6월 30일이더라도 보유세 등의 부담까지 줄이기 위해서는 잔금일이 5월 30일까지 이루어져 하며, 세액감면을 위해 매도를 고려 중인 과천 아파트가 주택임대사업자 등록 후 의무기간 중이므로 주택임대사업자끼리의 양도가 이루어지지 않게 될 시 의무기간 미준수에 따른 과태료로 3천만 원이 부과될 수 있는 점에 유의하여야 합니다. 또한, 한시적 감면기간 내 유효한 매매거래를 위해서는 동일 요건의 경쟁 매물, 대출제한, 세입자에 따른 실입주 불가, 주택임대사업자 등록 등으로 인해 현 매물 시세보다 낮은 거래가액으로 매매를 추진하여야 할 것입니다. 반대로 주택 가격의 상승이 향후에도 지속될 것이므로, 주택 보유를 하되 절세방안을 고려하는 다주택자들은 두 가지를 고려 중인데, 첫째가 부담부증여이며, 두 번째로 주택을 법인화하는 것입니다.

과거와는 다르게 종합부동산세는 인별 과세로서 1세대 3 주택자라도 각각의 개인별 주택분에 대해 적용되었으나, 공유지분으로 부부 공동명의로 지분을 보유할 경우 지분 소유 또한 1 주택으로 적용되게 되어 2 주택자의 적용세율이 될 수 있으므로, 소유현황에 따라 절세의 효과가 낮아질 수 있다는 점을 고려하여야 합니다. 그렇더라도 종합부동산세의 기본원리가 주택 수가 많고, 공시 가격이 높을수록 세율도 오르는 구조로 설계되어 있으므로, 일반적으로는 종합부동산세의 절세가 가능하며, 향후 양도 시에도 증여에 따른 취득가액의 상승으로 양도소득세의 절세도 가능하게 되는 것입니다. 다만, 증여에 따른 양도는 5년 이내 양도 시, 증여 시 취득가액을 인정하지 않는 것에 유의하여야 할 것입니다.